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リバースモーゲージとは?メリットとやばいといわれるデメリットを解説

老後資金に不安を抱えている人が増えている中、現在、注目が集まっている資金調達の方法がリバースモーゲージです。
今回は、リバースモーゲージとは一体どのようなものなのかをご紹介しつつ、将来必要なお金から逆算して、あなたにあった老後資金の貯蓄方法をお伝えしていきます。

リバースモーゲージとは?メリットとやばいといわれるデメリットを解説

リバースモーゲージとは、どのようなものでしょうか?

自宅を担保にして融資を受けながら、家に住み続けることができるシニア向けの金融商品のことです。

リバースモーゲージとは、持ち家を担保として老後資金や生活資金などを借入れしつつ、継続して自宅に住み続けることができる仕組みとなっている高齢者向けの金融商品です。
返済については、借入れを行っている本人が亡くなった場合に担保となっていた自宅を売却処分し、借入れしていた借金の返済に充てます。

リバースモーゲージには、民間の金融機関が提供している金融商品と、社会福祉協議会が提供している不動産担保型生活資金と呼ばれる金融商品の2種類が存在しています。
民間の金融商品の場合、借入れしている本人が生きている間は毎月利息分のみを支払うことになります。返済については、亡くなった後に相続人が担保となっている自宅を売却することによって返済の資金を捻出します。
一方、社会福祉協議会の用意している不動産担保型生活資金の場合、返済については借入れしている本人が死亡した段階で、相続人が元本と利息を合わせて返済します。
ただし、社会福祉協議会の金融商品は自立支援を目的としているため、世帯の収入が市区町村民税の非課税世帯に相当する低所得であることなどが条件とされています。

リバースモーゲージで知っておくべきメリットを教えてください。

自宅に住みながら持ち家を担保に老後資金の調達ができ、毎月の支払いの負担も少ないことです。

・自宅に住みながら資金を調達できる

リバースモーゲージを利用すれば、持ち家を担保に資金調達ができるため、継続して住み慣れた自宅に居住しながらお金を手に入れられるメリットがあります。
ライフスタイルを変えずに済むのは大きなメリットだと言えるでしょう。

・毎月の支払いが利息のみと少額

通常の住宅ローンを利用する場合、毎月、元本と利息を合わせた返済金額を返済する必要が出てきます。
一方、民間の金融機関が提供しているリバースモーゲージの場合、毎月の支払いが利息のみとなるため月々の返済金額の負担が少ないというメリットがあります。

・高齢者でも資金の調達ができる

リバースモーゲージはもともとシニア向けの金融商品であるため、住宅ローンとは異なり、高齢者の場合でも資金調達を行うことができるのは大きなメリットでしょう。
一般の金融機関が提供するリバースモーゲージの場合は55歳あるいは60歳以上、社会福祉協議会の提供する不動産担保型生活資金の場合は65歳以上が対象となっています。

リバースモーゲージがおすすめの人とは?

老後資金確保、住宅ローン返済、セカンドライフ、老人ホーム入居などを検討している方におすすめです。

・老後資金に不安がある方

たとえ資産価値の高い住宅に住んでいたとしても、預貯金が少ないために老後資金の工面に困る方も多くいます。
そのような場合に、自宅に住み続けながら持ち家を担保にお金を借りることができるリバースモーゲージはおすすめできる資金調達方法だと言えるでしょう。

・ゆとりのある暮らしでセカンドライフを楽しみたい方

相続人がいない場合は、持ち家を残していても遺産相続は発生しないため、自宅を残す意味がないと考える方もいることでしょう。
そのため、自宅を残さずにリタイア後のセカンドライフを充実させたい、夫婦水入らずで老後のゆとりのある暮らしを楽しみたい、といった方にリバースモーゲージはおすすめです。

・住宅ローンの返済を負担に感じており、負担を軽減したい方

リバースモーゲージは、通常の住宅ローンからの借り換えを検討することもできます。
そのため、住宅ローンの返済残高が残っていて月々の支払いが辛い方は、リバースモーゲージに借り換えを行なって負担を減らす手段にも活用することができます。

・いざという時のために資金を準備しておきたい方

最低限の老後資金を予め確保している場合でも、配偶者や本人の急な病気の治療や子供や孫への支援など、予想外の出費に備えることは重要です。
いざというときのために余剰の資金を準備しておきたいという場合にもリバースモーゲージはおすすめだと言えるでしょう。

・将来、老人ホームなどに入居を考えている方

子供との同居の予定がなく、自宅で暮らすよりも老人ホームでケアを受けながら暮らしたいと考えている方にもリバースモーゲージはおすすめです。
一般的に、老人ホームの費用相場は入居時に540万円程度、月額費用に23万円程度と言われており高額です。
これらの資金を用意するためにリバースモーゲージを利用するのも良いでしょう。

リバースモーゲージがやばいといわれる理由やデメリット、リスクとは?

融資条件の厳しさ、金利上昇リスク、資金価値の下落、団信加入不可、長生きリスクなどが挙げられます。

・融資条件が厳しい

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を行う関係から金融機関が確実に回収できる案件を望んでいるため、融資条件が厳しい特徴があります。
金融機関により異なるものの、年齢は55歳以上80歳未満、担保となる家は立地の良い一戸建てであること、同居人については子供などの同居人がいないことなどが主な条件となります。
また、資金の使途についても制限がある場合があり、分譲マンションは融資の対象外となる可能性があるため、注意が必要です。

・金利の上昇

リバースモーゲージは変動金利型か、あるいは一定期間の固定金利型となっている場合が多いです。
このことから契約期間中に金利が想定していたよりも上昇した場合、借入れの残高が増えることで担保割れしてしまう危険性があります。
担保割れが発生すると、当初想定していた融資可能金額の上限に早く達することになり、融資を受けられる金額が目減りしてしまいます。
また、金利が上昇すると毎月支払わなければならない返済金額が上がり、返済にかかる負担が増えてしまうリスクもあります。

・資産価値の下落

リバースモーゲージで融資を受けられる金額は、契約する際の担保となる自宅の評価額によって決定されます。
そのため、担保評価が下がって資産価値が予想以上に下落してしまうと、それに伴って融資限度額も目減りしてしまうリスクがあります。
場合によっては借入れの残高が融資限度額を上回ってしまい、超過した分の金額の返済が発生するケースもあるので注意が必要です。
超過した分の返済のお金を用意できなければ、担保となっている自宅の早期売却を行わなければならない危険性があります。

・団体信用生命保険の加入ができない

団体信用生命保険(団信)とは、万が一のことがあった場合に保険金によって住宅ローンの返済残高を弁済できる保障制度です。
団信は通常の住宅ローンでは加入対象となります。ただし、リバースモーゲージではこの団信への加入ができないデメリットがあります。

・元金が減らない

民間の金融機関が提供するリバースモーゲージでは、元本の返済は行わずに利息のみを月々支払う仕組みとなっています。
そのため、月々の負担が軽減されるメリットがあるものの「借金している」「元本が減らない」という事実そのものがストレスとなる方にはあまりおすすめできません。

・子供との同居が認められない場合もある

リバースモーゲージでは、基本的に単身世帯または夫婦のみの世帯を融資の対象としていることがほとんどです。
そのため、子供との同居が認められない場合もあるので、将来的に子供との同居を視野に入れているケースでは注意が必要となります。

・長生きリスク

長生きをすることは非常に喜ばしいことです。ただし、長生きをするほどにより多くの老後資金が必要となることも事実だと言えるでしょう。
そのため、長生きをすることによってリバースモーゲージで得た融資限度額の資金を使い果たしてしまうリスクがあります。
その場合には融資がストップしてしまうため、超過する融資の返済分の支払いができない場合には担保となっている自宅を手放す必要も出てきます。

リバースモーゲージ以外の老後資金の貯蓄・捻出方法とは?

つみたてNISA、iDeCo、個人年金保険などがあります。

・つみたてNISA

つみたてNISAとは、積立投資専用の少額投資非課税制度のことで、長期の積立及び分散投資を利用した資産形成の実施を後押しするために作られた制度です。
通常かかる20.315%の投資利益に対する税金が免除されるほか、年間の最大投資額は40万円、非課税期間は最長20年間となっています。
毎月1,000円程度の少額から始められるほか、積立型なので投資の買いのタイミングで迷わなくて済むメリットがあります。
ただし、非課税となるのはNISA口座を通じて購入した金融商品に限られるため、運用の際には注意が必要です。
また、損失が出た際の損益通算や繰越控除が受けられない点も把握しておきましょう。

・iDeCo

iDeCoとは、個人型確定拠出年金の略称で、老後資金を作るための年金制度のことです。
自分で拠出した掛け金を、自分で選んだ金融商品の運用方法で長期間運用することにより利益を出す仕組みとなっています。
月々5000円から始められるため、投資の初心者でも安心してチャレンジすることができ、職業ごとに月額・年額の上限が決められています。
掛け金の全額が所得控除の対象となり、利益分は非課税となるほか、受け取りの際も税制優遇があるメリットがあります。
iDeCoのデメリットとしては、老後給付金として掛け金を受け取る性質上、60歳になるまで引き出すことができない点が挙げられます。
その他、価格変動リスクがあること、受け取りの際に税金がかかる場合があること、各種手数料がかかることなども把握しておくと良いでしょう。

・個人年金保険

個人年金保険とは、一定の年齢(60歳や65歳)まで保険金としてお金を積み立てることです。
その後、積立を行なったお金は年金の形でもらうことが可能となります。
個人年金保険には、確定年金、有期年金、終身年金の3種類があり、運用方法によっても定額年金や変額年金に分類することができます。
個人年金保険は、個人年金保険料控除を受けることができるメリットがあります。
一方、インフレーションとなった場合には個人年金保険を契約した当初よりもお金の価値が下がって物価が高騰してしまうため、もらえるお金の価値が目減りしてしまうデメリットがあります。

基本的に、つみたてNISA、iDeCo、個人年金保険については、運用する場合には何年も前からの事前準備が必要なため、計画性をもって、投資をすることをおすすめします。
一方、定年退職が間近に迫っており、今すぐ老後のお金が必要である方や、事前準備が伴っておらず不安な方にはリバースモーゲージの利用が向いていると言えるでしょう。

親がリバースモーゲージを検討している場合の注意点を教えてください。

同居する予定はあるのか、両親が亡くなった場合はどうなるのかを事前に確認しましょう。

・同居する予定があるのか

リバースモーゲージは、前出の通り、子供や孫が契約者と同居する場合には融資の対象外としているケースが多いです。
そのため、親がリバースモーゲージを検討している場合には、将来同居する予定があるのかどうかの相互の意思確認をしておく必要があります。
万が一、将来同居の可能性がある場合には、子供や孫との同居を認めてくれるような利用条件が柔軟なリバースモーゲージの金融商品がないか事前に確認することをおすすめします。

・もし両親が亡くなったら?

リバースモーゲージを親が利用していて、両親が亡くなった場合、リース金額の元本を相続人となる子供が一括現金で返済できるのであれば、家と土地は相続人が引き続き所有することができます。
ただし、親がリバースモーゲージを利用している事実を相続人が知らず、自宅が当然相続されるものだと思い込んでしまっている場合には、両親の死亡時にトラブルに発展するケースもあるため、相続人は事前に親がリバースモーゲージを行っている事実を知っておくことが重要となります。

まとめ

今回は、リバースモーゲージとは一体どのようなものなのかをご紹介しつつ、将来必要なお金から逆算して、あなたにあった老後資金の貯蓄方法がどのようなものかを詳しくお伝えしてまいりました。
ここまでお伝えした通り、リバースモーゲージは高齢者が老後資金の獲得の手段として有効です。
ただし、融資の制限が厳しいといったデメリットもあるため、短期的に不足する資金を補いたい場合にはカードローンやキャッシングなどもうまく使うことを検討すると良いでしょう。

監修:野間 正司

賃金業務取扱主任者3級FP技能士

カードローン、キャッシング、消費者金融の貸金業に従事して19年目。顧客応対、審査業務は10年以上の経験があり、多いときには月間約2,000件以上の最終与信決裁に携わり、顧客の様々な資金ニーズや生活を目の当たりにしてきた。顧客の返済に関するカウンセリング業務や法的手続きの相談業務、苦情相談窓口業務、コンプライアンス担当まで貸金業に関わる幅広い経験を持つ。2児のパパ。趣味はロードバイク、波乗り、トレッキング。

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